Locked In – Gefangen im Wohnungsmarkt
Wohnungsmieten sind ein wesentlicher Faktor für verschiedene Aspekte der Standortplanung sowie der Marktbeobachtung. Steigende Mieten können zu Gentrifizierung führen, was die Demographie und den Charakter von Stadtteilen verändert.
Hohe Mietpreise beispielsweise beeinflussen die soziale Durchmischung in Stadtteilen negativ, das wirkt sich auch auf das Kaufverhalten (Kaufkraft) und damit auf den Absatz bestimmter Produktgruppen und Sortimente aus. Eine Marktbeobachtung der Mietpreisentwicklung ist daher wichtig, um rechtzeitig Trends auf dem Immobilienmarkt oder von Standorten (Shops, Filialen u.ä.) zu erkennen.
Regelmäßige Aktualisierungen der Mietpreisdaten sind hier entscheidend, um aktuelle Marktbedingungen und Trends genauer zu erfassen und abzuwägen. In Kooperation mit der Real Estate Pilot AG werten wir jährlich alle Angebotsdaten, stammend aus ihrer Online-Datenbank GeoMap, für bestimmte Objektdaten aus.
Entwicklung in und um Großstädte
In den letzten Jahren haben sich die Mietpreise in Deutschland, insbesondere in und um Großstädte, aber auch in kleineren Städten und auch weniger zentralen Regionen dramatisch verändert. Bestandsmieten und Neuvermietungsmieten klaffen weit auseinander.
Als Spitzenreiter dieser Entwicklung zeigen sicher derzeit Berlin und Potsdam. Nirgendwo anders sind die Neu- und Wiedervermietungsmieten so stark gestiegen. Allein zwischen 2022 und 2023 stiegen die Angebotsmieten in Potsdam um über 31% und in Berlin um über 26%.
Dies führt für viele Mieter zu einer erzwungenen Sesshaftigkeit, da sie sich die Miete im Falle eines Wohnungswechsels nicht mehr leisten können oder die Miete ein kritisches Maß ihres verfügbaren Einkommens übersteigt. So bleiben Mieter immer häufiger in für ihre aktuelle Lebenssituationen unpassenden Wohnverhältnissen „gefangen“.
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Standortplanung
Die Höhe der Mieten beeinflusst, wo Menschen sich niederlassen. Das beeinflusst die Bevölkerungsverteilung und die Nachfrage nach Wohnraum in bestimmten Gebieten. Auch Unternehmen berücksichtigen Mietpreise bei der Wahl ihres Standortes, da hohe Wohnkosten die Anwerbung von Arbeitskräften erschweren können aber auch vor allem den Produktabsatz beeinflussen. -
Infrastruktur
Mietpreise können die Pendlerströme beeinflussen. Höhere Mieten in zentralen Lagen können mehr Menschen dazu bringen, in die Peripherie zu ziehen, was den Bedarf an öffentlichen Verkehrsmitteln erhöht (Frequenzen und Mobilität). -
Versorgungsnetze
Die Verteilung von Mietpreisen kann Aufschluss über die Notwendigkeit von Investitionen in Wasser, Strom und andere Versorgungsnetze geben.
Karte: Unterschiede zwischen Bestandsmieten und Neuvermietungsmieten
Eine visuelle Darstellung der Unterschiede zwischen Bestands- und Neuvermietungsmieten kann helfen, das Ausmaß der Problematik besser zu verstehen.
An dieser Stelle vergleichen wir die im Zensus 2022 veröffentlichten durchschnittlichen Bestandsmieten mit aktuellen Angebotsmieten in € / m², die in Kooperation mit Real Estate Pilot erhoben werden. Die Daten sind kleinräumig bis zur Ebene der MikroPLZ erhältlich.
Bestands- und Neuvermietungsmieten in Großstädten
Ein besonders drastisches Beispiel für diese Entwicklung ist Berlin. Hier sind die Unterschiede zwischen Bestands- und Neuvermietungsmieten in den letzten Jahren extrem gestiegen. Während Bestandsmieter oft noch Mieten von 6-8 Euro pro Quadratmeter zahlen, liegen die Neuvermietungsmieten häufig bei 12-15 Euro oder sogar höher.
Was sind Bestandsmieten und Neuvermietungsmieten?
Bestandsmieten sind die Mieten, die bestehende Mieter für ihre Wohnungen zahlen. Diese Mieten sind oft durch langfristige Mietverträge und gesetzliche Regelungen stabilisiert und unterliegen in der Regel geringeren Anpassungen.
Neuvermietungsmieten oder Wiedermietungsmieten hingegen beziehen sich auf die Mieten, die neue Mieter bei einem Wohnungswechsel oder bei der Erstvermietung eines Neubaus zahlen. Diese Mieten sind in der Regel deutlich höher, da sie die aktuellen Marktentwicklungen und die Nachfrage widerspiegeln.
Gesellschaftliche Problematik hoher Mietpreise
Die steigenden Mietpreise haben weitreichende gesellschaftliche Auswirkungen. In vielen Großstädten können sich Durchschnittsverdiener kaum noch eine angemessene Wohnung leisten. Familien, Studierende und ältere Menschen sind besonders betroffen. Diese Entwicklung führt zu einer zunehmenden sozialen Segregation und Verdrängung einkommensschwächerer Bevölkerungsschichten an den Stadtrand oder in weniger attraktive Stadtteile.
Die hohen Neuvermietungsmieten verstärken diese Problematik. Während Bestandsmieter oft noch relativ günstige Konditionen haben, sind Neumieter gezwungen, deutlich höhere Preise zu zahlen. Dies führt zu einer immer größeren Schere zwischen den Mietkosten, die verschiedene Bevölkerungsgruppen tragen müssen.
„Locked In“ auf dem Wohnungsmarkt
Ein weiterer, oft übersehener Aspekt dieser Problematik ist das Phänomen des „Locked In“. Unter diesem Begriff versteht man die Situation, in der Mieter aufgrund der hohen Neuvermietungsmieten gezwungen sind, in ihren aktuellen Wohnungen zu bleiben, auch wenn diese nicht mehr ihren Bedürfnissen entsprechen. Dies kann besonders problematisch sein für Familien, die mehr Platz benötigen, oder für ältere Menschen, die eine barrierefreie Wohnung suchen.
Diese „Locked In“-Situation führt zu einer geringeren Mobilität auf dem Wohnungsmarkt. Menschen können sich nicht frei bewegen und ihre Wohnsituation an ihre Lebensumstände anpassen, was zu Frustration und Unzufriedenheit führt. Zudem blockiert dies potenziell verfügbare Wohnungen, die für andere Mieter geeignet wären.
Die Politik hat diese Problematik erkannt und diskutiert verschiedene Maßnahmen, um die Situation zu verbessern. Ein zentraler Punkt in der Diskussion ist die Mietpreisbremse. Diese soll verhindern, dass Mieten bei Neuvermietungen stark ansteigen. Allerdings gibt es viele Ausnahmen und Schlupflöcher, die die Wirksamkeit dieser Maßnahme einschränken.
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Fazit
Wohnungsmieten sind ein entscheidender Indikator für die wirtschaftliche und soziale Gesundheit von Regionen. Ihre Überwachung und Analyse sind daher unerlässlich für die Planung und Entwicklung von Städten und Gemeinden. Regelmäßige Updates und detaillierte Daten helfen dabei, fundierte Business-Entscheidungen zu treffen und eine nachhaltige Stadtentwicklung zu fördern.
